Mietzinserhöhung anfechten Schweiz 2026

Fristen, Referenzzinssatz & Vorlage nach OR Art. 269–270b

Wann ist eine Mietzinserhöhung zulässig?

Im Schweizer Mietrecht ist der Mietzins nicht frei anpassbar. Ein Vermieter darf den Mietzins nur erhöhen, wenn er einen der folgenden gesetzlichen Gründe nachweisen kann:

Referenzzinssatz gestiegen: Der hypothekarische Referenzzinssatz (festgelegt vom Bundesamt für Wohnungswesen) wurde erhöht
Teuerung: Der Landesindex der Konsumentenpreise ist gestiegen (max. 40% der Teuerung kann weiterverrechnet werden)
Wertvermehrende Investitionen: Der Vermieter hat wertsteigernde Renovationen vorgenommen (nicht normale Unterhaltsarbeiten)
Orts- und quartierüblicher Mietzins: Der aktuelle Mietzins liegt nachweislich unter dem quartierüblichen Niveau

Nicht zulässig ist eine Erhöhung, die einzig dazu dient, die Rendite zu steigern oder die einen erzielten Gewinn über dem gesetzlichen Maximum generieren würde.

Der Referenzzinssatz als Schlüsselgrösse

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise publiziert. Er ist die wichtigste Grundlage für Mietanpassungen in der Schweiz. Steigt er um 0.25 Prozentpunkte, darf der Vermieter den Mietzins um bis zu 3% erhöhen. Sinkt er, haben Mieter umgekehrt das Recht auf eine Mietzinssenkung.

Wichtig: Hat der Vermieter bei früheren Senkungen des Referenzzinssatzes den Mietzins nicht reduziert, können Sie eine Erhöhung teilweise verweigern und auf die ausstehende Senkung pochen — sprechen Sie dies in der Anfechtungsschrift an.

Formvorschriften — amtliches Formular Pflicht

Der Vermieter ist gemäss OR Art. 269d verpflichtet, eine Mietzinserhöhung auf dem kantonalen amtlichen Formular mitzuteilen. Eine formlose Mitteilung per Brief, E-Mail oder mündlich ist unwirksam.

Das Formular muss enthalten:

Den neuen Mietzinsbetrag
Den Zeitpunkt der Wirksamkeit
Die Begründung der Erhöhung (z. B. Referenzzinssatz, Teuerung)
Hinweis auf das Anfechtungsrecht und die Schlichtungsbehörde

Fehlt das amtliche Formular oder die Begründung, ist die Erhöhungsmitteilung nichtig — Sie müssen den erhöhten Mietzins nicht zahlen und können dies beanstanden.

30-Tage-Frist: So fechten Sie an

Wenn Sie die Erhöhung für ungerechtfertigt halten, müssen Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung tätig werden. Warten Sie nicht bis zum Wirksamkeitsdatum der Erhöhung!

So gehen Sie vor:

Prüfen Sie das Formular auf Vollständigkeit und Korrektheit
Überprüfen Sie, ob der Erhöhungsgrund zulässig ist
Berechnen Sie, ob die Erhöhungshöhe korrekt ist (z. B. max. 3% bei +0.25% Referenzzinssatz)
Reichen Sie innert 30 Tagen ein Gesuch bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Kantons ein
Das Verfahren ist kostenlos — die Schlichtungsbehörde vermittelt zwischen den Parteien

Mietzinserhöhung Frist verpasst: Was jetzt?

Suchanfragen wie "Mietzinserhöhung Frist verpasst" sind häufig. Ist die 30-Tage-Frist bereits abgelaufen, ist eine direkte Anfechtung oft nicht mehr möglich.

Prüfen Sie dann sofort Alternativen mit praktischem Nutzen: offene Senkungsansprüche aus früheren Referenzzinssatz-Senkungen, formelle Fehler im Erhöhungsformular oder eine separate Mietzinssenkung auf den nächsten möglichen Termin.

Wichtig: Die Schlichtungsbehörde ist zwingend anzurufen, bevor ein Gericht eingeschaltet werden kann. Das Verfahren ist für Mieter kostenlos.

Was können Sie tun, wenn die Frist abgelaufen ist?

Nach Ablauf der 30 Tage ist die Erhöhung in der Regel rechtskräftig. Sie können jedoch prüfen, ob Sie aktiv eine Mietzinssenkung beantragen können — insbesondere wenn der aktuelle Referenzzinssatz tiefer liegt als beim letzten Mietvertragsabschluss oder der letzten Anpassung. Einen konkreten Ablauf finden Sie im Ratgeber Mietzinssenkung beantragen.

Für Vermieter & Verwaltungen: Erhöhungen formal sauber umsetzen

Auch auf Vermieterseite ist ein formell sauberer Ablauf entscheidend. Fehler bei Formular, Begründung oder Zustellung führen regelmässig zu Anfechtungen und unnötigem Prozessaufwand.

Amtliches Formular vollständig und nachvollziehbar ausfüllen
Erhöhungsgrund (Referenzzins, Teuerung, Investition) konkret dokumentieren
Zustellung nachweisbar organisieren und Empfangsdatum erfassen
Fristen und Reaktionsprozess für allfällige Einsprachen intern vorbereiten

Mietzinserhöhung anfechten — Vorlage

Erstellen Sie eine professionelle Anfechtungsschrift für die Schlichtungsbehörde — einfach ausfüllen, sofort als PDF herunterladen. Innert Minuten erledigt.

📝 Anfechtungsschrift erstellen →

Häufige Fragen

Wie kann ich eine Mietzinserhöhung anfechten?

Sie müssen die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt der Erhöhungsmitteilung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen anfechten (OR Art. 270b). Die Frist beginnt mit dem Empfang der Mitteilung — nicht mit dem Wirksamkeitsdatum der Erhöhung. Nach Ablauf der 30 Tage ist die Erhöhung in der Regel rechtskräftig.

Wann ist eine Mietzinserhöhung in der Schweiz zulässig?

Eine Mietzinserhöhung ist zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage basiert: Erhöhung des Referenzzinssatzes, gestiegene Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise), wertvermehrende Investitionen oder wenn der bisherige Mietzins orts- oder quartierüblich tief ist. Der Vermieter muss die Begründung auf dem offiziellen Formular mitliefern.

Muss der Vermieter ein spezielles Formular für die Mietzinserhöhung verwenden?

Ja. In der Schweiz muss die Mietzinserhöhung auf dem kantonalen amtlichen Formular mitgeteilt werden (OR Art. 269d). Eine formlose Erhöhungsmitteilung per Brief oder E-Mail ist ungültig. Das Formular muss die Begründung für die Erhöhung enthalten.

Was passiert bei einer Mietzinserhöhung wegen gestiegen Referenzzinssatz?

Bei einer Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte darf der Vermieter den Mietzins um 3% erhöhen. Allerdings gilt: Wurde der Mietzins bei vorherigen Senkungen des Referenzzinssatzes nicht entsprechend reduziert, können Sie eine Kompensation verlangen und die Erhöhung teilweise anfechten.

Was kann ich tun, wenn die 30-Tage-Frist zur Anfechtung abgelaufen ist?

Nach Ablauf der Frist ist die Erhöhung meist verbindlich. Prüfen Sie stattdessen, ob Sie eine Mietzinssenkung beantragen können, etwa bei tieferem Referenzzinssatz oder nicht weitergegebenen Senkungen aus der Vergangenheit.

Ab wann gilt die Mietzinserhöhung rechtlich?

Die Erhöhung gilt ab dem auf dem amtlichen Formular genannten Termin, sofern Form und Fristen eingehalten sind. Für die Anfechtung zählt der nachweisbare Empfang des Formulars: ab diesem Datum laufen die 30 Tage.

Welche Schlichtungsbehörde ist für meine Mietzinserhöhung zuständig?

Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietwohnung. Reichen Sie das Gesuch im richtigen Kanton ein, idealerweise mit Kopie des amtlichen Erhöhungsformulars und dem Datum des Erhalts. So vermeiden Sie Fristverlust durch falsche Einreichung.

30-Tage-Frist verpasst?